21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 凌晨 西安報(bào)道  

近日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（下稱(chēng)：《通知》）。

《通知》從四大方面優(yōu)化樓市調(diào)控政策，其中限購(gòu)、限售、限貸相關(guān)多個(gè)政策點(diǎn)引發(fā)關(guān)注。如調(diào)整住房公積金貸款最高額度、28周歲以上未婚人士劃為剛需、新房網(wǎng)簽三年即可買(mǎi)賣(mài)等。

這些政策能解決什么問(wèn)題？其會(huì)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？購(gòu)房者又如何看待與理解？

解放“單身”購(gòu)買(mǎi)力

從政策來(lái)看，限購(gòu)方面，此前非西安市戶籍，需連續(xù)五年社保或個(gè)稅即能獲得購(gòu)房資格；如今，非西安市戶籍只需持有居住證以及兩年社保或個(gè)稅即可。對(duì)于本市戶籍，新政取消了“繳納一年社保”的必需條件，只要落戶滿一年即可。

事實(shí)上，相比于其他一二線城市，西安戶籍政策較為寬松。在此基礎(chǔ)上，西安進(jìn)一步降低對(duì)非本市戶籍購(gòu)房者的門(mén)檻，這將有利于保持城市人口增量的優(yōu)勢(shì)。

限售方面，政策回調(diào)至2021年西安“330樓市”政策發(fā)布之前。當(dāng)下，新房滿三或滿二，二手房滿二便可上市交易。

從全國(guó)范圍來(lái)看，西安限售政策要求并不高。至于這一新政能否對(duì)二手房市場(chǎng)實(shí)際交易量產(chǎn)生影響，仍有待觀察。

限貸方面，最受關(guān)注的一點(diǎn)是公積金額度。本次新政發(fā)布后，購(gòu)房者單人額度提升到65萬(wàn)，家庭額度提升到85萬(wàn)，首付比例也有所下降。

令人意外的是，雖然公積金貸款額度上調(diào)不少，但本地購(gòu)房者中的質(zhì)疑聲依然很多。

主要原因在于，一方面西安主城區(qū)可使用組合貸的項(xiàng)目和銀行并不多；另一方面，目前西安城六區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)輒150萬(wàn)起，相比之下，公積金不僅貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，較短的貸款年限也無(wú)法滿足部分購(gòu)房者的需求。

值得一提的是，與許多城市一樣，此前，西安房地產(chǎn)政策認(rèn)為單身不屬于剛需群體，這一點(diǎn)引發(fā)了眾多爭(zhēng)議與詬病。而本次新政將28周歲以上未婚首套購(gòu)房者以及二孩家庭劃為剛需，這將大幅增加西安剛需群體數(shù)量。

“整體來(lái)看，在這一輪先后松綁樓市的城市中，西安政策相對(duì)全面。尤其從二孩家庭被納入剛需范圍這一點(diǎn)來(lái)看，力度比預(yù)期中大一些。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)道。

有購(gòu)房者連夜停辦組合貸

截至政策發(fā)布，已經(jīng)過(guò)去三天時(shí)間。雖然短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)反應(yīng)仍待觀察，但對(duì)于正在交易中的部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，新政的發(fā)布影響極大，甚至不乏暫停購(gòu)房流程者。

以小李為例。去年10月，小李為買(mǎi)房將戶口遷至西安市未央?yún)^(qū)。因購(gòu)房政策要求一年社保，小李特地找到代理公司代繳社保，并一次性繳納一年費(fèi)用11040元。

5月29日一早，小李便看到樓市新政中提到，落戶一年即可滿房，無(wú)需繳足一年社保。當(dāng)即，小李便致電代理公司要求退還剩余費(fèi)用。

受新政影響而改變購(gòu)房流程的，小李不是孤例。畢業(yè)于西北大學(xué)法學(xué)系的小王，2019年便考取了西安市某事業(yè)單位的編制。作為獨(dú)生女，父母籌劃著今年為她購(gòu)入一套小面積住宅。

5月中旬，小王和父母看中了一套南二環(huán)邊70平左右的二手房，想以組合貸的方式支付房款。令人意外的是，此次新政便調(diào)整了公積金首付比例及貸款額度。

小王得知消息后，前去銀行咨詢卻被告知：目前，尚未接到組合貸調(diào)整的通知，即不按新政執(zhí)行，但不排除后續(xù)會(huì)有變化。

小王和父母再三糾結(jié)后決定，暫時(shí)停止購(gòu)房交易，觀察政策變化再伺機(jī)而動(dòng)。

“且不論執(zhí)行層面，本次西安新政對(duì)公積金的規(guī)定調(diào)整至少帶來(lái)一個(gè)啟發(fā)，即首付比例政策要和普通住宅與否、購(gòu)房套數(shù)等掛鉤，以便更精準(zhǔn)地落實(shí)房貸政策。”嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

“實(shí)際上，這次西安樓市新政最顯著的特征是‘回調(diào)’。”西安本地一行業(yè)相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)道，“這次很多規(guī)定都調(diào)回了2021年的‘330’政策之前。反而相較于‘330’政策之前的多次調(diào)控來(lái)看，限購(gòu)、限售、限貸方面還有很大的可操作空間，因此這次能不能影響到市場(chǎng)實(shí)際交易，確實(shí)有待考量。”

西安樓市逐漸理性

事實(shí)上，今年以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)樓市“松綁”跡象愈發(fā)明顯。

中指數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已有鄭州、長(zhǎng)沙、成都、杭州、武漢等超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次，尤其4月以來(lái)，各地出臺(tái)政策的節(jié)奏明顯加快，當(dāng)月便有超70城出臺(tái)政策上百次。

為何西安在本輪調(diào)控中姍姍來(lái)遲？答案或許是較其他城市，西安樓市的確逐漸理性，但是否降溫仍有待觀察。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，西安市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%、同比上漲5.2%，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了41個(gè)月。同時(shí)，西安環(huán)比漲幅在全國(guó)70城中排名第三，同比漲幅排名第一。

從本地市場(chǎng)來(lái)看，西安無(wú)論是新房?jī)r(jià)格抑或樓市購(gòu)買(mǎi)力均較為堅(jiān)挺。

2022年5月26、27日，西安共有3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行商品房?jī)r(jià)格公示，共計(jì)公示一房一價(jià)備案價(jià)房源932套。

此次公示三個(gè)項(xiàng)目均為毛坯房源，分別為：綠城春和印月，公示208套毛坯房源，均價(jià)19699元/㎡；英郡年華國(guó)際社區(qū)，公示66套毛坯房源，均價(jià)15005元/㎡；萬(wàn)科東望上珺，公示658套毛坯房源，均價(jià)18844元/㎡。

截至5月30日晚8點(diǎn)，萬(wàn)科東望上珺登記家庭1959組，中簽率為34%。

此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月份西安意向登記的21個(gè)項(xiàng)目，共有47581組家庭登記，核驗(yàn)通過(guò)家庭36536組，有9個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目，占比僅為42.9%。

“西安樓市存在一定的購(gòu)買(mǎi)力，只不過(guò)稀缺的是性價(jià)比高品質(zhì)好的項(xiàng)目。”本地相關(guān)人士說(shuō)道，“經(jīng)歷過(guò)疫情和市場(chǎng)波動(dòng)，市場(chǎng)肯定會(huì)冷靜些，但從今年前5月來(lái)看，西安搖號(hào)的樓盤(pán)也不少。只能說(shuō)，相比于其他城市，西安市場(chǎng)確實(shí)要相對(duì)穩(wěn)定一些。”