21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 凌晨 西安報(bào)道

近日，西安疑似取消二手房成交參考價(jià)一事引發(fā)關(guān)注。

7月6日，為了進(jìn)一步了解情況，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電西安市住建局，相關(guān)工作人員回復(fù)稱(chēng)：“目前還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)官方文件，但二手房指導(dǎo)價(jià)確實(shí)短期內(nèi)暫停發(fā)布了，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性，不排除以后會(huì)繼續(xù)發(fā)布的情況。”

此外，近期多篇公開(kāi)報(bào)道中顯示，西安市住建局一工作人員稱(chēng)，目前暫停發(fā)布參考價(jià)，部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣(mài)方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

事實(shí)上，在本次暫停發(fā)布參考價(jià)前，西安市已分別于2021年7月、10月發(fā)布過(guò)兩批次住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，涉及城六區(qū)超200個(gè)樓盤(pán)。

“與深圳此前的做法類(lèi)似，西安暫停二手房參考價(jià)是一個(gè)政策放松的信號(hào)，這也跟當(dāng)下市場(chǎng)政策整體放松的大基調(diào)相匹配。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“對(duì)西安來(lái)說(shuō)，這會(huì)釋放出一部分二手房市場(chǎng)的交易空間，同時(shí)刺激需求，幫助市場(chǎng)恢復(fù)。”

“對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這是個(gè)利好，現(xiàn)在也需要寬松政策來(lái)刺激市場(chǎng)。”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)說(shuō)道，“同時(shí)，參考價(jià)是一種短期調(diào)節(jié)手段，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)交易價(jià)格最終會(huì)浮出水面。”

參考價(jià)發(fā)布后市場(chǎng)快速降溫

國(guó)內(nèi)第一個(gè)發(fā)布二手房參考價(jià)的城市是深圳。2021年2月，深圳市住建局發(fā)布消息，建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)。

“二手房參考價(jià)的后坐力很強(qiáng)，即便是一線(xiàn)城市深圳，政策發(fā)布后二手房市場(chǎng)也開(kāi)始急劇降溫。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)中的一組數(shù)據(jù)也印證了上述說(shuō)法。據(jù)悉，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比減少57.3%，創(chuàng)下近15年的新低。

與深圳情況相似，二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后，西安二手房市場(chǎng)一度持續(xù)降溫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年10月，西安二手房?jī)r(jià)格指數(shù)首次出現(xiàn)下跌。到2022年，除了因1月份疫情影響數(shù)據(jù)為零外，二手房連跌4個(gè)月。

具體到小區(qū)來(lái)看，以保利曲江春天里為例，二手房交易網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，小區(qū)掛牌歷史最高價(jià)為27480元/㎡。政策發(fā)布后，小區(qū)二手房參考價(jià)為16930元/㎡。

上述小區(qū)不是個(gè)例。去年7月，城六區(qū)二手房?jī)r(jià)動(dòng)輒15000元/㎡起。而在成交參考價(jià)名單中，高新區(qū)最低13209元/㎡，曲江新區(qū)最低13319元/㎡，雁塔區(qū)最低10914元/㎡，浐灞生態(tài)區(qū)最低9360元/㎡，航天基地最低11996元/㎡……

如此參考價(jià)給二手房市場(chǎng)潑了一盆冷水。

“參考價(jià)發(fā)布后，很多‘超價(jià)’房源業(yè)主都要求下架。首批指導(dǎo)價(jià)小區(qū)出臺(tái)當(dāng)天，我們店就收到了近20位業(yè)主下架房源的要求。”西安市曲江新區(qū)一房產(chǎn)中介說(shuō)道。

上述中介認(rèn)為，二手房參考成交價(jià)格較低，賣(mài)家待價(jià)而沽、買(mǎi)家伺機(jī)而動(dòng)，供需價(jià)格錯(cuò)位導(dǎo)致很多房源無(wú)法交易。

同時(shí)，比價(jià)格壓制更具威力的還有控貸。

“減量不減價(jià)，二手房交易量的確有所回落，但成功交易的房屋基本上都是真實(shí)價(jià)格而非較低的參考價(jià)。”西安市蓮湖區(qū)一房地產(chǎn)中介說(shuō)。

有媒體甚至報(bào)道過(guò)，西安業(yè)主賣(mài)房捆綁出售380萬(wàn)元畢加索假畫(huà)。

事實(shí)上，由于房屋交易價(jià)格按照參考價(jià)來(lái)計(jì)算，二手房銀行貸款額度被壓縮。若房屋真實(shí)交易價(jià)格仍未變化，則間接提高真實(shí)首付，這使得不少購(gòu)房者只能持幣觀望。

“二手房成交參考價(jià)的確澆滅了市場(chǎng)熱情，直到現(xiàn)在，市場(chǎng)也沒(méi)有恢復(fù)到去年同期水平。”王圣學(xué)說(shuō)道，“二手房成交參考價(jià)取消是值得肯定的，甚至西安應(yīng)更早更快取消，以此提振購(gòu)房者信心，滿(mǎn)足市場(chǎng)剛需改善購(gòu)房需求。”

部分樓盤(pán)均價(jià)漲幅超萬(wàn)元

值得注意的是，6月初，各中介平臺(tái)對(duì)名單內(nèi)小區(qū)掛牌價(jià)格依然以參考價(jià)為準(zhǔn)。

自6月底，二手房成交參考價(jià)陸續(xù)從西安多個(gè)二手房交易平臺(tái)上消失。如今，隨著西安市住建局工作人員的回應(yīng)，二手房成交參考價(jià)確認(rèn)暫停發(fā)布后，已有多個(gè)房源對(duì)掛牌價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，其中不乏掛牌均價(jià)漲幅超萬(wàn)元的小區(qū)。

比如，高新區(qū)楓林綠洲，6月初依然沿用首批名單中成交參考價(jià)為23755元/㎡，如今二手房交易平臺(tái)掛牌價(jià)已達(dá)34014元/㎡（截至2022年7月6日），前后價(jià)差高達(dá)10259元。

位于雁塔區(qū)的天地源楓林意樹(shù)，6月初也展現(xiàn)的是成交參考價(jià)25838元/㎡，如今二手房交易平臺(tái)掛牌價(jià)已達(dá)35624元/㎡（截至2022年7月6日），前后價(jià)差高達(dá)9786元。

同時(shí)，在進(jìn)入?yún)⒖純r(jià)名單的200余小區(qū)中，多數(shù)價(jià)格變動(dòng)區(qū)間在2000-6000元不等。以曲江新區(qū)的千林郡為例，官方成交參考價(jià)為15077元/㎡，如今二手房交易平臺(tái)掛牌價(jià)為20655元/㎡，價(jià)差約為5000元左右。

此外，相較此前的參考價(jià)，未央?yún)^(qū)保利心語(yǔ)花園、高新區(qū)天朗藍(lán)湖樹(shù)、萬(wàn)科翡翠天譽(yù)等小區(qū)掛牌價(jià)格差也在3000-5000元不等。

“明確參考價(jià)退場(chǎng)后，平臺(tái)基本都能展示出貼近實(shí)際成交價(jià)的掛牌價(jià)。”上述中介對(duì)記者表示，“實(shí)際上，早在一兩個(gè)月之前，銀行貸款已按照實(shí)際成交價(jià)而非參考價(jià)來(lái)評(píng)估了。”

“相比5月，我們現(xiàn)在一個(gè)店的帶看量和成交量已經(jīng)翻倍。”浐灞生態(tài)區(qū)一房屋中介說(shuō)道，“尤其是年輕購(gòu)房者，剛需偏多，200萬(wàn)元以?xún)?nèi)的兩室或小三室流通速度也在加快。”

“參考價(jià)暫停會(huì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍，具體體現(xiàn)便是成交量上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

值得一提的是，二手房市場(chǎng)早已成為西安房地產(chǎn)調(diào)控的重要板塊之一。早在5月28日，西安市便發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確提到“促進(jìn)二手住房流通”。

同時(shí)，受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫影響，自5月下旬開(kāi)始，西安市多家銀行便傳出“認(rèn)房不認(rèn)貸”“認(rèn)房不認(rèn)價(jià)（參考價(jià)）”的消息。

伴隨著貸款力度增強(qiáng)、房屋交易價(jià)格回歸，賣(mài)家賣(mài)房意愿增強(qiáng)、買(mǎi)家也不必承擔(dān)“首付增高”的風(fēng)險(xiǎn)，二手房市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步提高。

“二手房流通性增強(qiáng)，有益于西安整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。”王圣學(xué)說(shuō)道，“至于后續(xù)市場(chǎng)如何反應(yīng)，還需時(shí)間進(jìn)行觀察。”