21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海報(bào)道
年關(guān)將至，上海買房人的心態(tài)還是一片迷蒙。
持幣待購的王珍（化名），從年初觀望至今，從去年年底看二手房轉(zhuǎn)到看新房，如今干脆“再等等”；王子淇（化名）此前經(jīng)歷東方云錦打新之后，最近暫時(shí)取消了買房計(jì)劃。
剛剛過去的兩個(gè)月，上海新房、二手房數(shù)據(jù)低位徘徊，市場活躍度不振，觀望氛圍漸濃。綜合第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月，上海新房成交約65.59萬平方米，二手房成交約1.32萬套。11月新房成交面積持續(xù)下跌，成交約60.27萬平方米，二手房則成交約1.41萬套。
11月的上海樓市，二手房成交環(huán)比雖然有輕微上漲，但仍在1.5萬套/月的枯榮線之下；新房市場成交量甚至不如今年7、8月份淡季。
作為上海樓市的長期觀察者，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對(duì)此并不意外。他認(rèn)為，10月有長假因素影響，11月交易節(jié)奏回歸正常，但這些恢復(fù)的交易量是二手房業(yè)主再次降價(jià)的結(jié)果。臨近年末，在市場趨勢沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加，交易量不會(huì)有明顯變化，今年最后一個(gè)月大概率還是平穩(wěn)收官。
二手房成交連續(xù)兩月跌破榮枯線
11月上海二手住宅成交1.41萬套，環(huán)比增加5.89％，同比減少12.62%。這表明，上海二手房市場成交仍不活躍，并且單月成交量仍略低于去年同期。
在9月份形一波小高峰過后，上海二手房成交量不斷下滑。二手房市場博弈加劇，各板塊各中介均有急售房源在大幅下調(diào)價(jià)格之后才成交，王珍稱之為“撿皮夾”。經(jīng)過一年來對(duì)部分房源的跟蹤觀察，她反而認(rèn)為房東降價(jià)意愿不強(qiáng)烈，而在新房市場，她認(rèn)為戶型合適的房源幾乎沒有，“小的太小，大的太大”。
11月中旬，有媒體報(bào)道上海學(xué)區(qū)房跌幅達(dá)40%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期走訪了幾個(gè)學(xué)區(qū)房板塊發(fā)現(xiàn)，掛牌房源幾乎都已跌破5年前的價(jià)格。梅園板塊的學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格在10萬元-11萬元/平方米左右，相比2021年年初，價(jià)格跌幅超過50%。
不僅學(xué)區(qū)房，不少二手房價(jià)格也已跌回2017年的水平。以嘉定為例，近期一批商住項(xiàng)目入市，價(jià)格水平與2017年相當(dāng)，而中介掛牌的商住產(chǎn)品，價(jià)格也跌回2017年水平。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，二手房價(jià)進(jìn)入擠泡沫過程，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的溢價(jià)差距有進(jìn)一步縮小的跡象。
如果說上海調(diào)整入學(xué)政策，疊加市場因素，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房降溫，那么居住體驗(yàn)則直接導(dǎo)致部分剛需購房者放棄購買普通老破小房源。不少剛需購房者寧愿選擇距離市中心遠(yuǎn)一點(diǎn)的區(qū)域居住。
對(duì)于上海樓市下行趨勢，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為受兩個(gè)方面的影響。首先，全國樓市趨勢下行壓力影響了上海樓市信心，尤其是房價(jià)上漲預(yù)期失去以后，買家購置住房的信心和動(dòng)力在下降；其次，上海二手房降價(jià)對(duì)剛需和改善群體的影響也比較明顯，由于最近很多中高端二手房項(xiàng)目尤其是之前有帶學(xué)區(qū)概念的小區(qū)降價(jià)比較明顯，很多剛需群體在“買漲不買跌”的心態(tài)下，推遲購房時(shí)間，選擇觀望。
當(dāng)前上海二手房的掛牌量超過41萬套，繼續(xù)在歷史高位盤整。但易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)卻認(rèn)為上海二手房交易11月出現(xiàn)成交有所恢復(fù)的勢頭，可以為明年新房認(rèn)購提供資金，利好新房市場活躍，對(duì)于中介行業(yè)等也產(chǎn)生積極的作用，進(jìn)一步提振中介機(jī)構(gòu)的信心。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房供求兩端已發(fā)生變化。供應(yīng)方面看，二手房掛牌量較多，尤其是此前認(rèn)房不認(rèn)貸下賣房來獲得首套房資格的操作比較多。同時(shí)一線城市近期購房利好政策多，房東降低了姿態(tài)，其掛牌價(jià)、意向價(jià)和實(shí)際交易價(jià)都出現(xiàn)了下調(diào)，議價(jià)空間增大，進(jìn)一步降低了接盤方的購房成本。
這表現(xiàn)為，上海二手房源掛牌量也出現(xiàn)下降苗頭。上海中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月份后，每周新增掛牌大約在1.1萬套左右，并且每周新增量下降趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，考慮到年底，掛牌活躍度不會(huì)太高，新增掛牌持續(xù)減少是大趨勢。
庫存上升，買新房難度降低
二手房成交的輕微恢復(fù)對(duì)新房市場的傳導(dǎo)作用效果甚微。10月以來，上海新房供應(yīng)持續(xù)增加，環(huán)比漲幅走高。截至目前，上海2023年共推出12批次新盤，合計(jì)315個(gè)項(xiàng)目、86368套新房源。
供應(yīng)增加、去化減弱，新房庫存壓力較大。諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2023年10月上海新房庫存量為52353套，環(huán)比上升1.02%，環(huán)比呈現(xiàn)“六連增”；同比上升24.66%，同比升幅較上月收窄約9個(gè)百分點(diǎn)。
最近上海第十二批房源已經(jīng)亮相，不少樓盤有優(yōu)惠折扣。樓市極端現(xiàn)象也偶有出現(xiàn)。10月，位于浦東新區(qū)的綠寶園四期成為今年上海市首個(gè)“零認(rèn)購”樓盤。該項(xiàng)目曾發(fā)布公告表示，38套別墅在認(rèn)購登記期間因無意向認(rèn)購客戶登記認(rèn)購，經(jīng)上海市浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)同意，不再采取隨機(jī)搖號(hào)排序方式確定選購房屋順序開盤銷售。
遠(yuǎn)郊盤也受到較大沖擊。原定10月24日開盤的奉賢水榭蘭亭，在開盤前取消搖號(hào)，原因同樣是“零認(rèn)購”。
開發(fā)商為了加速去化，甚至在首付支付比例及周期上做出一些妥協(xié)。實(shí)際上，上海近期在激活樓市需求端給予了不少支持，比如銀行貸款政策友好，中介營銷節(jié)奏加快等等。
一個(gè)現(xiàn)象是，認(rèn)為市區(qū)老破小居住體驗(yàn)感太差，是大部分95后剛需購房人的心態(tài)。從事媒體行業(yè)的葉穎（化名）最近準(zhǔn)備從新房市場中做選擇。據(jù)其透露，接觸了不少新盤均有一定程度優(yōu)惠，尤其是在首付支付方式上。位于寶山區(qū)緊鄰中環(huán)的新盤——保利海上臻悅近期就對(duì)外宣稱首付可10%，并且最長可以給到8個(gè)月的支付周期。
開發(fā)商大力促銷，購房者不再需要擠破頭“打新”，買新房難度下降，但新房成交在11月卻沒有換來與二手房同步恢復(fù)，交易量連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌。剛需購房者去哪兒了？
除了前述部分購房者加入觀望大軍之外，更多的剛需購房者由于踩錯(cuò)節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致購買資金受限。
林麗（化名）便是眾多準(zhǔn)備賣掉老家房子置換到上海的剛需購房人之一。她2020年在老家買入一套新房，當(dāng)時(shí)計(jì)劃先投資，等有了上海的購房資格之后，再考慮賣掉老家房子置換。不料，雖然林麗今年已婚并擁有了上海的購房資格，但卻因?yàn)榉績r(jià)下跌無法順利脫手老家的房子。她將房子掛牌了將近一年，最近甚至將價(jià)格調(diào)到低于購買價(jià)，都無人問津。
林麗告訴記者，她目前暫緩了在上海的買房計(jì)劃，最近自己也申請(qǐng)到了公租房。至于何時(shí)啟動(dòng)在上海的首套房購買計(jì)劃，將看時(shí)機(jī)再做打算。
