21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者柳寧馨  杭州報(bào)道

2021年畢業(yè)后來(lái)杭州工作2年的小紅（化名），今年年初在杭州購(gòu)買了首套房。

她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“作為新杭州人，我對(duì)住房有剛需，去年先關(guān)注二手房，沒找到合適的價(jià)位和房型，后來(lái)通過朋友介紹、經(jīng)新媒體平臺(tái)了解新樓盤，趁著樓市比較低迷，就入手了。”

計(jì)劃買房的一年多內(nèi)，小紅也經(jīng)歷了杭州樓市由高漲期轉(zhuǎn)向低谷期，這也是近一年來(lái)眾多強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化縮影。在房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，今年下半年，強(qiáng)二線城市頻頻調(diào)整房地產(chǎn)政策，取消或部分取消限購(gòu)政策，調(diào)整土地限價(jià)、新房限價(jià)政策。

大量房產(chǎn)去庫(kù)存仍然艱難。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積同比增速為-8.0%，相比前9個(gè)月的-7.8%跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，同期，全國(guó)商品房待售面積同比增速為18.0%，出現(xiàn)了連續(xù)27個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

此前，為了抑制炒房、穩(wěn)定市場(chǎng)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控主要采用限制性樓市調(diào)控政策，主要包括限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)以及限商，其中，限購(gòu)、限價(jià)的政策信號(hào)導(dǎo)向更加明顯。當(dāng)前，這一政策導(dǎo)向明顯轉(zhuǎn)變，今年全國(guó)基本已全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，強(qiáng)二線城市比如杭州、南京、蘇州、廈門、成都等紛紛放松或放開限購(gòu)，也出現(xiàn)部分放開限價(jià)。

杭州樓市“下半場(chǎng)”繼續(xù)放松

12月14日，北京、上海分別調(diào)整優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，包括降低首套、二套住房首付比例等。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，一線城市放松樓市調(diào)控政策，對(duì)強(qiáng)二線城市可能帶來(lái)影響，“越是在房地產(chǎn)行業(yè)下行階段，購(gòu)房者就更愿意在高能級(jí)城市購(gòu)置房產(chǎn)，對(duì)于尋求資產(chǎn)保值的人群而言，一線城市購(gòu)房門檻下降會(huì)釋放一波在當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求。”

對(duì)于成都、杭州、廈門等強(qiáng)二線城市而言，未來(lái)樓市走向?qū)⑷绾伟l(fā)展？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期走訪了杭州多個(gè)售樓處和房地產(chǎn)中介處，了解以杭州為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況。

在眾多強(qiáng)二線城市中，杭州樓市情況有一些特殊性，一是因?yàn)榇饲按罅客顿Y客涌入杭州，“炒房”氛圍形成杭州樓市的高漲勢(shì)頭，尤其在一二手價(jià)格倒掛的市場(chǎng)上，杭州新房“萬(wàn)人搖”時(shí)常出現(xiàn)；二是杭州的土地財(cái)政依賴度常年居于全國(guó)前列，此外杭州住戶杠桿率也非常高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定走勢(shì)對(duì)城市發(fā)展十分重要。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯時(shí)，除了一二線城市樓市政策體現(xiàn)明顯政策信號(hào)，杭州如何調(diào)控、何時(shí)調(diào)控成為其他強(qiáng)二線城市的重要關(guān)注點(diǎn)。

杭州我愛我家置業(yè)顧問胡經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，2009年-2016年，杭州主要是階段性“炒房”，房企快速拿地、建房交付，投資者迅速入市、增加杠桿，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，杭州2018年正式實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房政策，也催生了“萬(wàn)人搖”這個(gè)新名詞。

據(jù)杭州日?qǐng)?bào)報(bào)道，在2018年-2021年三年間，杭州樓市出現(xiàn)32次“萬(wàn)人搖”，一二手價(jià)格倒掛明顯。例如，錢江世紀(jì)城板塊的融信保利創(chuàng)世紀(jì)新房高層均價(jià)為34700元/平方米，近期高層二手成交均價(jià)在65000元/平方米以上，未來(lái)科技城板塊的華夏四季新房高層均價(jià)為26500元/平方米，近期高層二手成交均價(jià)在45000元/平方米左右。

不過，隨著整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，杭州樓市的嚴(yán)格調(diào)控逐漸松動(dòng)。今年上半年，杭州樓市政策較早過渡到“按區(qū)施策、一區(qū)一策”方向，調(diào)整差異化限購(gòu)范圍。

杭州亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，10月16日，“杭六條”出臺(tái)，重點(diǎn)調(diào)整限購(gòu)范圍，住房限購(gòu)范圍縮小為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，全城降低首付比例。此外，杭州10月25日再次調(diào)整了公積金政策，限購(gòu)區(qū)首套首付比例最低為25%，非限購(gòu)區(qū)最低為20%。

而最新的政策是，杭州放開了土地限價(jià)、部分取消新房限價(jià)。11月9日，杭州出臺(tái)土地新政，取消土地限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)方式，同時(shí)富陽(yáng)、臨安、臨平、錢塘四區(qū)取消新房限價(jià)，但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)新房限價(jià)仍保持不變。這意味著在2016年后，杭州土地出讓再次恢復(fù)“價(jià)高者得”。

“搖號(hào)”在一定意義上成為過去式。此次取消新房限價(jià)的富陽(yáng)、臨安、臨平、錢塘四個(gè)區(qū)中，絕大部分樓盤已經(jīng)不需要搖號(hào)，即便搖號(hào)也都是超高中簽率，限價(jià)已不具備市場(chǎng)實(shí)際意義。

小紅通過多方了解比較，確定了意向樓盤，幸運(yùn)的是她第一次搖號(hào)就買到了房子，“我當(dāng)時(shí)想盡量靠近杭州中心位置，加上在蕭山區(qū)北邊住習(xí)慣了，于是買了靠近錢江世紀(jì)城的寧圍區(qū)塊。”

小紅也透露，由于目前杭州西湖和錢江新城板塊房產(chǎn)價(jià)格太高，而濱江很多地方基建有待完善，其實(shí)可選擇的地方不多，杭州的核心區(qū)購(gòu)房成本對(duì)剛需購(gòu)房者仍然過高。

寧圍板塊一個(gè)新樓盤銷售人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這個(gè)樓盤此前需要搖號(hào)，但去年房地產(chǎn)行情不好，限購(gòu)放開后稍微好了一些，目前待售新房都有機(jī)會(huì)買到。

“這邊的主要購(gòu)買人群是在錢江新城、奧體中心和濱江上班的人，他們手上有300萬(wàn)-400萬(wàn)元的購(gòu)房預(yù)算，其實(shí)選擇很有限，如果對(duì)地段有要求，基本就是錢江世紀(jì)城毗鄰板塊，錢江世紀(jì)城核心區(qū)大部分是改善型房源，戶型更大、總價(jià)更高，總價(jià)基本在550萬(wàn)元以上。”該樓盤銷售人員說(shuō)。

強(qiáng)二線城市逐步放開限購(gòu)、限價(jià)

以最新的房地產(chǎn)政策走向看，放開限購(gòu)、限價(jià)是強(qiáng)二線城市的趨勢(shì)。目前，包括杭州在內(nèi)的16座城市已經(jīng)不再設(shè)地價(jià)上限。

過去幾年，強(qiáng)二線城市除限購(gòu)之外的調(diào)控政策均出現(xiàn)松動(dòng)。去年12月以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市著眼于調(diào)整樓市限購(gòu)政策，但仍以優(yōu)化為主，有城市選擇在限購(gòu)方面放松，同時(shí)收緊限售。

今年，強(qiáng)二線城市則重點(diǎn)在限購(gòu)方面打開政策口子。

今年下半年，新一輪樓市調(diào)整明顯開啟。7月24日，中央政治局會(huì)議定調(diào)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨后，8月底，央行發(fā)布房貸利率新政，包括一線城市在內(nèi)全國(guó)各城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

9月上旬，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布，強(qiáng)二線城市率先啟動(dòng)。9月以來(lái)，南京、大連、蘭州、濟(jì)南、青島、鄭州等多個(gè)城市全面取消了限購(gòu)政策。

9月7日，南京市在同類城市中率先全面放開限購(gòu)；10月16日，杭州發(fā)布“杭六條”樓市新政，住房限購(gòu)范圍縮小為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)；11月15日，廈門優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全市限購(gòu)措施全面解除。

從今年下半年來(lái)看，成都則是最早同時(shí)放開限購(gòu)、限價(jià)的強(qiáng)二線城市。9月26日，成都出臺(tái)了調(diào)整住房限購(gòu)、限價(jià)等14條措施，解除144平方米以上大戶型的限購(gòu)政策，同時(shí)還全面解除了新出讓土地的限價(jià)政策，這是首個(gè)強(qiáng)二線城市明確全面解除限價(jià)政策。成都調(diào)整住房限價(jià)措施主要體現(xiàn)為，新房由企業(yè)自主定價(jià)，二手房不再執(zhí)行參考價(jià)。

李宇嘉認(rèn)為，對(duì)熱點(diǎn)城市而言，限購(gòu)政策保留的意義在于“房住不炒”，如果完全放開限購(gòu)，就意味著人們可以隨便炒房，因此，強(qiáng)二線城市或者高能級(jí)城市還是要保留一些區(qū)域的限購(gòu)，但未來(lái)的趨勢(shì)是，限購(gòu)區(qū)域會(huì)越來(lái)越窄。而供求關(guān)系極容易緊張、跌落彈性大的城市可能會(huì)保留一些限購(gòu)區(qū)域，“但目前來(lái)看，廈門也已全面放開限購(gòu)。”

以杭州為例，錢江世紀(jì)城、奧體中心和未來(lái)科技城都是熱門板塊，此前還存在限購(gòu)問題，但最新的“杭六條”放開了這些區(qū)域的限購(gòu)，購(gòu)房者不再受套數(shù)、戶口和社保等限制。

“杭州放開土地限價(jià)后，房企拿地成本會(huì)越來(lái)越高，開發(fā)商會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。今年房地產(chǎn)行情比較差，對(duì)考慮買房的剛需購(gòu)房者可能是一個(gè)好時(shí)候，放開限價(jià)后，明年預(yù)計(jì)一手房?jī)r(jià)格會(huì)漲。”胡經(jīng)理預(yù)判認(rèn)為。

最近，有強(qiáng)二線城市嘗試實(shí)際上放開新房降價(jià)“限價(jià)”。日前，有多位網(wǎng)友在蘇州當(dāng)?shù)?2345陽(yáng)光便民網(wǎng)站上反饋樓盤降價(jià)的情況，稱在蘇州代管縣級(jí)市常熟，一項(xiàng)目原本開盤售價(jià)為14000元/平方米的房子，近期約以初始價(jià)62折出售。對(duì)此，常熟市住建局答復(fù)稱，“商品房銷售價(jià)格實(shí)行‘一房一價(jià)’，成交價(jià)格由雙方協(xié)商確定，價(jià)格上下波動(dòng)屬于市場(chǎng)正常現(xiàn)象。”

這意味著在土地限價(jià)、新房限價(jià)取消之外，樓盤銷售價(jià)格降價(jià)“限價(jià)”取消也有了想象空間。

2023年行至尾聲，限購(gòu)、限價(jià)政策之后，強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)和預(yù)期如何？庫(kù)存主要集中在哪些區(qū)域？

整體來(lái)看，11月，二線城市樓市表現(xiàn)仍呈同環(huán)比“雙降”趨勢(shì)。根據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月，我國(guó)樓市整體同環(huán)比均呈下降趨勢(shì)，其中二線城市環(huán)比降幅顯著。

“從強(qiáng)二線城市的庫(kù)存結(jié)構(gòu)看，整體外圍庫(kù)存比較大，大概需要5年以上才能消化完，過去樓市火熱時(shí)，各地都在開發(fā)新區(qū)，擴(kuò)張城市邊界，伴隨著軌道交通建設(shè)、賣地賣房，現(xiàn)在城市外圍出現(xiàn)大量庫(kù)存，降價(jià)幅度大，消化難度也很大。”李宇嘉說(shuō)。

全面放松限購(gòu)、限價(jià)只是將強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的需求釋放出來(lái)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些需求的落地還要看宏觀環(huán)境、未來(lái)預(yù)期和人口趨勢(shì)的變化。

“2024年限制性樓市調(diào)控政策調(diào)整的效果仍然有限，市場(chǎng)預(yù)期較弱時(shí)，人們對(duì)多套房的需求下降，對(duì)房?jī)r(jià)前景也不太看好，因此政策效果和空間都在明顯收窄。”李宇嘉說(shuō)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，強(qiáng)二線城市房產(chǎn)市場(chǎng)尚可，因?yàn)橛行率忻竦馁I房需求，加上人口流入優(yōu)勢(shì)，放開限購(gòu)后對(duì)市場(chǎng)的短期影響非常迅速，短期會(huì)出現(xiàn)不少購(gòu)房者。長(zhǎng)期來(lái)看，放開限購(gòu)也對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有積極影響。