21世紀經(jīng)濟報道特約記者陳莎莫 北京報道
近日，中國交建公告稱，公司董事會審議通過《關(guān)于中交海投投資鳳凰島重整項目的議案》，同意公司附屬中交海洋投資控股有限公司參與鳳凰島重整項目，參與投資鳳凰島重整項目公司的股比不超過82.48%，貨幣資金投資金額不超過11.05億元。
2022年6月，三亞市中級人民法院以三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（簡稱“鳳凰島郵輪港公司”）不能清償?shù)狡趥鶆涨屹Y不抵債為由，裁定受理債權(quán)人三亞發(fā)展控股有限公司對其進行重整的申請。
中國交建持有鳳凰島郵輪港公司45%股權(quán)，自2014年投資并控制該公司至今，海南歷經(jīng)環(huán)保風暴及限購限售等一系列事件，中國交建的這筆投資的回報遠未達到預期。若成功參與此次重整，中國交建將“重啟”鳳凰島項目。
“參與三亞鳳凰島項目公司重整，表明中國交建對于該項目仍有濃厚的興趣。雖然之前在鳳凰島項目上遭遇了虧損，但中國交建可能看到了重整鳳凰島的潛在機會和價值。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出。
鳳凰島變遷
鳳凰島位于海南省三亞市，是由人工填海造地形成的島，最初該島的建設(shè)用地被劃定為港口建設(shè)用地，不存在住宅用地等其他性質(zhì)的商業(yè)開發(fā)利用情況。
幾經(jīng)調(diào)整，最終在2008年3月，三亞市規(guī)劃建設(shè)局同意三亞鳳凰島發(fā)展有限公司在三宗地塊上新建三亞鳳凰島國際養(yǎng)生度假中心項目的5棟公寓樓，這些公寓在2010年開盤并熱銷。
中國交建于2014年入主鳳凰島項目公司，當年，中國交建以10億元收購鳳凰島郵輪港公司45%的股權(quán)，同時三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島郵輪港公司10%股權(quán)對應的決策權(quán)授予中國交建行使。因此，中國交建持有了該公司55%決策權(quán)，實際性控制了該公司。
上述交易完成后，鳳凰島郵輪港公司收購三亞鳳凰島發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司的100%股權(quán)。
中國交建為這些股權(quán)收購支出了49.624億元。該公司表示，投資鳳凰島有利于公司培育新的經(jīng)濟增長點，可實施對三亞鳳凰島一期資產(chǎn)的整合和后續(xù)滾動開發(fā)，進而對三亞鳳凰島二期建設(shè)開發(fā)運營，在獲取投資收益的同時擴大中國交建品牌認知度和影響力。
不過，由于環(huán)保問題，中國交建對鳳凰島項目的設(shè)想未能實現(xiàn)。
2017年，中央第四環(huán)境保護督察組進駐海南省，鳳凰島被指以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。此后，鳳凰島被要求停工整改，并于2018年2月恢復經(jīng)營建設(shè)。
2019年，中央第三生態(tài)環(huán)保督察組再次進駐海南省開展督察工作，次年，鳳凰島被點名項目整改不到位，被要求僅保留二島國際郵輪母港碼頭，拆除其余部分。2022年3月，鳳凰島二島工程完成拆除。
中國交建對鳳凰島的投資回報也遠未達到預期。
該公司2023年上半年財報顯示，截至今年6月底，鳳凰島郵輪港公司關(guān)聯(lián)的長期應收款及應收質(zhì)保金約為40.73億元，其中39.25億元計提壞賬準備。
目前，鳳凰島郵輪港公司已資不抵債。據(jù)中國交建2022年6月發(fā)布的公告，截至2021年底，鳳凰島郵輪港公司資產(chǎn)總額約為50.40億元，負債總額約為186.05億元。中國交建及控股子公司對該公司股權(quán)投資為10億元，已對其權(quán)益法核算至0元。
機遇挑戰(zhàn)并存
中國交建折戟鳳凰島項目的同時，曾涌入當?shù)貥鞘械耐顿Y客也面臨投資大幅縮水。
2010年，鳳凰島一期首批公寓開盤，成交均價超6萬元/平方米。當?shù)胤慨a(chǎn)中介介紹，2011年時炒房客涌入，房價一度達10萬至14萬元/平方米。
歷經(jīng)環(huán)保風暴下的開發(fā)停滯、海南全域限購后，鳳凰島公寓房價已大幅下降。
目前，貝殼平臺掛牌的14套鳳凰島二手公寓掛牌均價約為3.57萬元/平方米，銷售單價介于3.25萬元至10.71萬元之間。
多位當?shù)刂薪楦嬖V記者，看外海的二手房單價大概在7萬至10萬元/平方米，外海的視野好，但有價無市，買的人少；看內(nèi)海的單價則約為4萬元/平方米。此外，購買這些公寓還要支付成交價20%至30%的稅費。
據(jù)當?shù)胤慨a(chǎn)中介介紹，鳳凰島一期開發(fā)已相對成熟，雖有部分空地，但目前用于停放直升機。島內(nèi)郵輪、沖浪等項目目前正常營業(yè)，公寓多數(shù)是對外經(jīng)營的民宿、酒店。
參與鳳凰島項目公司重整，中國交建只能在二期地塊有所施展。
根據(jù)三亞市規(guī)劃委員會2018年11月發(fā)布的《中國（海南）自由貿(mào)易試驗區(qū)三亞總部經(jīng)濟區(qū)及中央商務區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案》及啟動區(qū)控制性詳細規(guī)劃的批前公示，鳳凰島的定位是國際郵輪母港配套服務，二期全域規(guī)劃為郵輪母港配套設(shè)施建設(shè)用地。
根據(jù)上述規(guī)劃看，在鳳凰島二期打造房地產(chǎn)項目的可能性并不大，國際郵輪母港則存在發(fā)展空間。前述人士也認為，中國交建再投資鳳凰島，應該是在島內(nèi)建設(shè)游玩設(shè)施。
業(yè)內(nèi)認為，鳳凰島二期建設(shè)郵輪母港有政策優(yōu)勢，據(jù)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，要加快三亞向國際郵輪母港發(fā)展，支持建設(shè)郵輪旅游試驗區(qū)，吸引國際郵輪注冊。根據(jù)《海南自由貿(mào)易港口岸建設(shè)“十四五”規(guī)劃（2021-2025）》，預計到2025年，三亞鳳凰島郵輪港旅客吞吐量約為20萬人次。
柏文喜認為，重整鳳凰島項目可為中國交建帶來多方面的好處，中國交建在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗和資源，這些經(jīng)驗和資源可以在鳳凰島重整中得到充分利用。此外，鳳凰島位于海南旅游度假區(qū)，具有獨特的地理優(yōu)勢和自然資源，重整后可以發(fā)展成為高端旅游、休閑、度假勝地，符合中國交建的戰(zhàn)略發(fā)展方向。
其進一步指出，鳳凰島項目的重整也面臨著一些挑戰(zhàn)，首先是政策風險較大，填海造地和房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴格限制，未來政策變化可能會對項目產(chǎn)生負面影響。其次，項目本身存在較高的風險和不確定性，例如投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、市場需求變化等，這些因素可能會影響到項目的盈利能力和回報。
總體而言，柏文喜認為，中國交建重啟鳳凰島項目的前景存在不確定性。雖然項目具有一定的潛力和吸引力，但也面臨著較大的風險和挑戰(zhàn)，公司需要充分評估和應對各種風險因素，制定可行的開發(fā)計劃和商業(yè)模式，以確保項目的成功實施和盈利。同時，與當?shù)卣拖嚓P(guān)利益方進行積極溝通和合作，也是項目成功的關(guān)鍵因素之一。
