南方財經(jīng)全媒體見習(xí)記者吳佳楠 廣州報道

1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。

除此以外，廣州此次新政還支持“租一買一”及“賣一買一”，居民家庭和個人將名下住房用作租賃或者掛牌計劃出售，購買住房時將相應(yīng)核減名下住房套數(shù)；商服類物業(yè)也不再限定轉(zhuǎn)讓對象，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個人。

作為“陽光家緣”網(wǎng)倡建者、“萬里審批圖”的繪制人和提案人，廣東省政協(xié)常委、廣東省新階聯(lián)副會長曹志偉將這一重磅政策概括為房地產(chǎn)的“120”政策。他認為，房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，更是高端制造業(yè)，它的發(fā)展情況影響了經(jīng)濟的情況，這一政策的出臺正是他此前提出的“優(yōu)化調(diào)整限購政策”相關(guān)建議的成果。

事實上，繼2023年提出的《關(guān)于進一步加強對建筑市場的監(jiān)管，保障工程質(zhì)量安全進度、保護投資者與農(nóng)民工合法權(quán)益的建議》后，曹志偉在今年廣東省兩會上又提出了4個關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的提案，其中包括《關(guān)于改革商品房預(yù)售制度為“先售后建，收樓才付齊房款或供樓”的建議》《關(guān)于推動停車位作為公建配套設(shè)施或?qū)嵭蓄A(yù)售制，降低建設(shè)成本，緩解停車難問題，促進汽車消費的建議》《關(guān)于改革房屋面積測量計算規(guī)定   提高居住舒適度  降低購房者經(jīng)濟負擔的建議》和《關(guān)于優(yōu)化商品房預(yù)售許可證審批流程的建議》。曹志偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)要有“6G好房子”(好政策法規(guī)、好地段、好配套、好質(zhì)量、好設(shè)計、好服務(wù))才能實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

在好政策、好規(guī)范標準方面，曹志偉認為，“120”政策就是好政策，但相應(yīng)配套的政策都應(yīng)同步跟上。比如在納稅政策上，從現(xiàn)有的稅收政策來看，是鼓勵開發(fā)商開發(fā)小戶型，若房地產(chǎn)項目為小戶型項目，該部分產(chǎn)品的增值額在20%以內(nèi)，可免土地增值稅；而大戶型（建筑面積144㎡、套內(nèi)120㎡）的產(chǎn)品，即使增值額只有1%，也照樣要交土增稅，這實際上限制了建設(shè)單位開發(fā)大戶型。對此，他建議進一步優(yōu)化政策，即大戶型產(chǎn)品的稅務(wù)政策應(yīng)與小戶型產(chǎn)品一致，增值額20%均可免繳土地增值稅。

在好地段方面，他認為有山有水、無污染性建筑在旁才是宜居之地。

在好配套方面，曹志偉認為，“配套”的內(nèi)涵，包括了城市交通教育、醫(yī)療大配套外，還需要有街區(qū)配套的公園、社區(qū)服務(wù)中心、超市等生活設(shè)施。對此，他在2019年提交了 《關(guān)于建設(shè)社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施綜合體，為市民提供“一體式”服務(wù)的建議》。

“而這其中，最關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)下游的建筑業(yè)市場秩序亟須大力整頓。”他表示，在2023年廣州市政協(xié)提案中提交的《關(guān)于進一步加強對建筑市場的監(jiān)管，保障工程質(zhì)量安全進度、保護投資者與農(nóng)民工合法權(quán)益的建議》，其中的具體建議就包括，一是要強化對總承包施工企業(yè)違法轉(zhuǎn)包和層層分包的監(jiān)督管理；二是增設(shè)“陽光家緣”網(wǎng)對建設(shè)項目的管理功能；三是要設(shè)立“黑白名單”機制。

在好設(shè)計方面，曹志偉提到，去年，廣州市規(guī)自局采納了委員工作室多年的建議，不僅提升了陽臺比例從15%到20%、擴大了飄窗從50cm到80cm；還優(yōu)化了計容管理辦法，將供配電用房、建筑物屋頂?shù)奶菸荨㈦娞輽C房、水箱間、人防報警間、外墻裝飾面等免予計容。“這些標準的出臺都不僅有利于開發(fā)建設(shè)單位‘造好房子’，提高房屋的舒適度，還實實在在地提升了購房者的獲得感。”

不過，他也指出其中不少的問題尚待解決。“目前，重慶市、貴州省和安徽省已明確只按套內(nèi)面積去計收地價和房價；深圳、湖北省襄陽則統(tǒng)一了相關(guān)規(guī)則。”因此，他在今年廣東省兩會上提出了《關(guān)于改革房屋面積測量計算規(guī)定，提高居住舒適度，降低購房者經(jīng)濟負擔的建議》，建議廣東在已有探索的基礎(chǔ)上，全面推開統(tǒng)一技術(shù)標準，并且按套內(nèi)面積計收地價和房價。

在好質(zhì)量方面，曹志偉認為，現(xiàn)在制約“好工藝”發(fā)展的難點是好工人。對此，他在去年省兩會上提出了《關(guān)于發(fā)展職業(yè)教育，提高生產(chǎn)力，推進制造業(yè)高水平發(fā)展的建議》提案，以培養(yǎng)好工人。

在好服務(wù)方面，曹志偉認為，物業(yè)服務(wù)是好房子長期體驗感的關(guān)鍵。根據(jù)《廣東省定價目錄（2022年版）》，廣東省的前期物業(yè)服務(wù)費仍然執(zhí)行政府指導(dǎo)價。以廣州為例，針對《廣州市物業(yè)條例》，出現(xiàn)了諸如前期物業(yè)管理費價格執(zhí)行的是2010年制定的普通住宅上限標準2.8元/㎡·月，十三年未有調(diào)整，而這十三年中，一手房銷售均價上漲了233%，年人均可支配收入也上漲了150%，再加上逐年上漲的清潔衛(wèi)生費、設(shè)施運行維護費、物料費用等，政府指導(dǎo)價已與市場情況無法匹配等現(xiàn)象。

對此，曹志偉建議，一是取消前期物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價（政府補貼的保障性住房除外），改由市場調(diào)節(jié)；二是全面推行“酬金制”，在簽訂購房合同中約定業(yè)主預(yù)付管理費標準，物業(yè)管理服務(wù)方依據(jù)業(yè)主的需求事前編制物業(yè)服務(wù)開支預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后提供服務(wù)，物業(yè)公司僅收取固定的酬金，小區(qū)管理服務(wù)的開支實報實銷，每個月多退少補；同時，除酬金之外的資金均為業(yè)主集資的實報實銷的物業(yè)服務(wù)運營成本費用（相當于保姆掌握的伙食費、水電費等日常費用），不是物業(yè)服務(wù)公司的營業(yè)收入應(yīng)免稅。