21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳斌 上海報(bào)道

隨著近期10年期美債收益率意外持續(xù)狂飆，美國(guó)房貸利率也再度飆升，樓市陰云密布。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間4月18日，美國(guó)住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)30年期抵押貸款平均利率從6.88%躍升至7.10%，創(chuàng)下2023年年底以來(lái)的最高水平，更是2021年年底的兩倍多。

在高企的貸款成本沖擊下，美國(guó)剛需的購(gòu)房熱情再度受到打壓，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早前的回暖勢(shì)頭戛然而止。

居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，美國(guó)房貸利率回升，突破7%的心理關(guān)口，讓從去年年底開(kāi)始盼望按揭利率下調(diào)的剛需買(mǎi)家們失望，他們更加無(wú)法負(fù)擔(dān)購(gòu)房款，買(mǎi)房只能一拖再拖。

事實(shí)上，早在房貸利率再度突破7%之前，二手房市場(chǎng)就已經(jīng)陰云籠罩。4月18日，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，3月成屋銷(xiāo)售環(huán)比下跌4.3%，為2022年11月以來(lái)最大單月跌幅。

從種種跡象來(lái)看，“小陽(yáng)春”已基本泡湯，高利率、高房?jī)r(jià)雙重暴擊下美國(guó)樓市復(fù)蘇之路注定崎嶇不平。

“小陽(yáng)春”泡湯

今年早些時(shí)候，美國(guó)房屋銷(xiāo)售一度開(kāi)局強(qiáng)勁，從去年秋天的數(shù)十年低點(diǎn)回升。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)暗示短期內(nèi)不會(huì)降息，升溫勢(shì)頭似乎已經(jīng)消退。

具體來(lái)看，美國(guó)3月成屋銷(xiāo)售總數(shù)年化419萬(wàn)戶，低于預(yù)期的420萬(wàn)戶，2月為年化438萬(wàn)戶。3月成屋銷(xiāo)售環(huán)比下跌4.3%，為2022年11月以來(lái)最大單月跌幅，預(yù)期為下跌4.1%，而2月曾大漲9.5%。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，盡管房屋銷(xiāo)售一度從周期性低點(diǎn)反彈，但由于房貸利率仍然高企，房屋銷(xiāo)售再度遭遇沖擊。與新冠疫情前的高點(diǎn)相比，現(xiàn)在的就業(yè)崗位增加了近600萬(wàn)個(gè)，這表明市場(chǎng)上有更多潛在購(gòu)房者無(wú)法上車(chē)。

在成交量下跌之際，供應(yīng)短缺下的房?jī)r(jià)仍十分強(qiáng)勢(shì)。3月成屋價(jià)格中值為393,500美元，較上年同期上漲4.8%，連續(xù)九個(gè)月同比上漲，并創(chuàng)下有記錄以來(lái)3月份最高價(jià)格。不斷上漲的房?jī)r(jià)疊加居高不下的抵押貸款利率，美國(guó)民眾面臨的是一個(gè)艱難的市場(chǎng)。

與此同時(shí)，截至3月底，市場(chǎng)上有111萬(wàn)戶待售房屋，比一年前的97萬(wàn)套大幅增長(zhǎng)14.4%。部分房主可能正在接受高貸款利率的新常態(tài)，他們無(wú)法再推遲搬家了。按照目前的銷(xiāo)售速度計(jì)算，需要約3.2個(gè)月的時(shí)間消耗掉市場(chǎng)上的供應(yīng)量，高于去年同期的2.7個(gè)月，也高于2月的2.9個(gè)月，但仍低于5個(gè)月的庫(kù)銷(xiāo)比，意味著市場(chǎng)供應(yīng)依舊偏緊張。

此外，成屋銷(xiāo)售報(bào)告中有一個(gè)“意外之處”，盡管房貸利率和房?jī)r(jià)雙雙處于高位，但進(jìn)入市場(chǎng)的首次購(gòu)房者比例有所增加，占3月份所有交易的32%，高于2月份的26%，比一年前高出28%，同時(shí)3月份投資者的比例有所下降。

在這背后，今年3月NAR宣布了一項(xiàng)歷史性的和解協(xié)議，預(yù)計(jì)將改變購(gòu)房者和賣(mài)家向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付費(fèi)用的方式。雖然這項(xiàng)協(xié)議尚未得到法院的批準(zhǔn)，但已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)了沖擊波，一些買(mǎi)家計(jì)劃在新規(guī)生效之前尋找住房。

對(duì)此，Lawrence Yun表示，很高興看到首次購(gòu)房者比例上升到30%以上，3月的訴訟和解協(xié)議意味著買(mǎi)家可能需要拿出額外的資金來(lái)支付一些專業(yè)代理費(fèi)用，他們希望在7月份新規(guī)定實(shí)施之前完成交易過(guò)程。

安薩里對(duì)記者表示，在高利率沖擊下，部分剛需買(mǎi)家們被迫改變策略，坐等不如早買(mǎi)，以免利率變得更高更難以承受。但更多買(mǎi)家還是只能等待，換房、搬家計(jì)劃只能擱置。

美國(guó)樓市將往何處去？

在美國(guó)樓市成交量低迷之際，房?jī)r(jià)卻不跌反漲，這意味著住房通脹壓力短期難消，或?qū)⒓觿∶缆?lián)儲(chǔ)緊縮壓力，最終進(jìn)一步?jīng)_擊樓市。

美國(guó)3月CPI數(shù)據(jù)再度“爆表”，環(huán)比上漲0.4%，同比漲幅反彈至3.5%，雙雙超出市場(chǎng)預(yù)期。背后的關(guān)鍵原因正是住房?jī)r(jià)格，占CPI權(quán)重約三分之一的住房成本3月環(huán)比上漲0.4%。

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，住房相關(guān)支出占美國(guó)CPI和PCE的比重分別為36%和15%左右，調(diào)查邏輯相似，都主要包括“直接租金”和“業(yè)主等價(jià)租金（OER）”兩大部分，其中OER占七成以上。而且住房通脹指標(biāo)會(huì)滯后于房?jī)r(jià)變動(dòng)，既因?yàn)榉績(jī)r(jià)變動(dòng)領(lǐng)先于市場(chǎng)租金（經(jīng)濟(jì)原因），也因?yàn)槭袌?chǎng)租金領(lǐng)先于CPI調(diào)查數(shù)據(jù)（樣本和行為原因），后者的滯后程度更大。

鐘正生警告稱，2023下半年以來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)增速回升，可能令2025年住房通脹有所抬頭，孕育“二次通脹”風(fēng)險(xiǎn)。這或許意味著美聯(lián)儲(chǔ)在年內(nèi)不應(yīng)急于降息，盡量抑制當(dāng)前的房?jī)r(jià)增速。未來(lái)房租通脹能否放緩？這將是美國(guó)通脹率能否回落至2%附近的關(guān)鍵因素。

在住房通脹等多重因素影響下，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策預(yù)期也愈發(fā)鷹派。紐約聯(lián)儲(chǔ)主席威廉姆斯表示，美聯(lián)儲(chǔ)并不急于降低利率，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)將決定采取行動(dòng)的時(shí)機(jī)，目前還感受不到降息的緊迫性。他甚至還表示，雖然再次加息不是基本預(yù)測(cè)，但如果數(shù)據(jù)提醒美聯(lián)儲(chǔ)需要通過(guò)加息來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，那就會(huì)這樣做。

“鷹王”卡什卡利更為激進(jìn)，直接站隊(duì)年內(nèi)不降息，首次降息可能要到明年才合適。“我們需要觀望，只要需要就保持耐心，直到我們確信通脹率正在回落至2%。”

需要注意的是，去年10月，美國(guó)30年期抵押貸款平均利率一度達(dá)到7.79%的20年高點(diǎn)，房屋銷(xiāo)售處于近30年來(lái)的最低水平。隨后，市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在2024年大幅降息，抵押貸款利率開(kāi)始下降。

但好景不長(zhǎng)，令人失望的通脹報(bào)告和經(jīng)濟(jì)依然強(qiáng)勁的跡象迫使美聯(lián)儲(chǔ)保持觀望，推遲了首次降息的時(shí)間。市場(chǎng)已開(kāi)始擔(dān)心，素有“全球資產(chǎn)定價(jià)之錨”之稱的10年期美債收益率可能重返5%，進(jìn)一步加劇房貸成本。Vanguard國(guó)際利率主管Ales Koutny警告稱，美國(guó)國(guó)債市場(chǎng)正接近可能引發(fā)大規(guī)模拋售的水平，10年期美債收益率有可能重回5%。

在一系列因素沖擊下，美國(guó)樓市“量跌價(jià)漲”未來(lái)可能會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲績(jī)r(jià)齊跌”。安薩里對(duì)記者表示，樓市春寒料峭，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月樓市成交量還將繼續(xù)偏冷，如果這種情況持續(xù)到年底，房?jī)r(jià)會(huì)回調(diào)嗎？在長(zhǎng)期高利息的新常態(tài)下，房?jī)r(jià)最終或?qū)⑾陆怠?/p>