21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道
樓市傳統(tǒng)旺季即將到來，廣州、深圳市場近期表現(xiàn)卻冷熱分化，小陽春還在醞釀中。
近期，深圳龍華新盤中洲迎璽三期推出780套房，認(rèn)籌超過2900組，但最終沒有實(shí)現(xiàn)“日光”，當(dāng)天去化超500套。
中原深圳研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示，截至2月23日，本月深圳全市一手住宅成交1240套，二手住宅成交2610套，與一月同期相比有明顯下滑。
廣州中原的數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)假期效應(yīng)影響，二手成交季節(jié)性調(diào)整，今年2月上半月共成交2695宗，環(huán)比下降55.8%，各區(qū)二手成交普遍腰斬。
去年“926”新政之后，廣州、深圳市場一度有所起色，但近期政策面按兵不動(dòng)，市場也隨之步入調(diào)整期。
在此背景下，多數(shù)受訪房企認(rèn)為，樓市傳統(tǒng)的“金三銀四”是否可期，還要看政策面發(fā)力等多種情況，因?yàn)楫?dāng)前市場的預(yù)期等因素仍未有根本性變化。
平淡開局
春節(jié)剛過，廣州、深圳的房企暫時(shí)未開啟全面營銷模式，多數(shù)樓盤以平銷為主。
其中，深圳龍華中洲迎璽由于前期造勢充足，被認(rèn)為具有“日光盤”潛質(zhì)，但最終銷售未及預(yù)期。
公開資料顯示，中洲迎璽三期此次共推出780套住宅，備案均價(jià)約7.2萬元/平方米，銷售單價(jià)在5.7萬-8.1萬元/平方米之間，開盤有88折優(yōu)惠，折后均價(jià)約6.3萬元/平方米。
這一價(jià)格被認(rèn)為具有相當(dāng)?shù)母偁幜Γ罱K中洲迎璽并沒有如愿“日光”。
中洲迎璽三期共有2990批購房者登記并凍資，但最終累計(jì)去化507套房，去化率約65%，剩余房源主要是總價(jià)較高的大戶型單位。
雖然未取得預(yù)期的結(jié)果，但這一成交水平在市場看來可以被接受。一位深圳房企市場部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“中洲迎璽是今年入市新盤里面的亮點(diǎn)了，前期那些炒作有水分，但這也算比較火了，畢竟小戶型都清完了。”
事實(shí)上，從數(shù)據(jù)來看，深圳樓市成交在春節(jié)后略有起色。深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月第三周，深圳全市新房住宅共成交534套，環(huán)比上升10.6%；面積共計(jì)5.4萬平方米，環(huán)比上升9.0%。二手房方面，今年2月第二周，深圳全市二手住宅共成交1132套，環(huán)比上漲18.0%。
相較于深圳，廣州市場新盤也在低基數(shù)的前提下略有回溫。克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2月25日，廣州本月商品住宅成交面積27.47萬平方米，已全面超越去年同時(shí)期整月成交規(guī)模，成交主力來源于增城、番禺、白云三區(qū)。
二手房方面，目前看來廣州也較快恢復(fù)。根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，受春節(jié)假期效應(yīng)影響，二手成交季節(jié)性調(diào)整，今年2月上半月共成交2695宗，環(huán)比下降55.8%，各區(qū)二手成交普遍腰斬。
中原地產(chǎn)表示，對比去年春節(jié)情況來看，今年得益于政策松綁利好刺激，二手市場節(jié)后反彈力度迅速，購房客戶觀望情緒減弱，節(jié)后成交(846宗)反彈基礎(chǔ)顯著優(yōu)于去年(388宗)，且節(jié)后第三周成交飆升至1734宗，基本恢復(fù)至節(jié)前水平。
供應(yīng)放量
成交面緩慢回溫，廣州、深圳供應(yīng)也未有明顯擴(kuò)張。這主要是因?yàn)榻陙怼皣?yán)控增量”，土地出讓規(guī)模等普遍下降的緣故。
公開數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，廣州累計(jì)供應(yīng)556萬平方米涉宅用地，同比下跌43%；成交量為422萬平方米，同比下降42%。2024年，廣州市共掛出61宗宅地，共成交涉宅用地49宗，成交總金額為772.74億元，較2023年下降34.65%。
深圳情況也類似。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年新房住宅供應(yīng)量為近六年最低，近十年僅高于2017、2018年。未來深圳樓市控供應(yīng)將為常態(tài)，2024年新房住宅供應(yīng)面積418.8萬平方米，同比下降27.7%；供應(yīng)套數(shù)39672套，同比下降30.3%。在嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量背景下，供需平衡成為著重點(diǎn)，未來供應(yīng)預(yù)計(jì)仍將維持在低位。
根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局披露數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目24個(gè)，供應(yīng)房源8786套，其中住宅6130套，較2024年第四季度減少近5000套。
不僅如此，從今年以來土地供應(yīng)的情況來看，廣州，深圳的供應(yīng)量仍然較低，而且也未有明顯回暖的趨勢。
今年1月，深圳僅出讓一宗地塊，最終中海以30.65億元摘得龍崗大運(yùn)宅地，出讓宗地按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人。現(xiàn)場歷經(jīng)246輪激烈競價(jià)，溢價(jià)率為70.37%。
由于供應(yīng)縮量，也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為受供求關(guān)系的影響，樓市成交有望量價(jià)齊穩(wěn)。
一位深圳房企的營銷負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“金三銀四”仍然可能有，因?yàn)楣?yīng)縮量，客戶選擇少，市場上剩下的盤會(huì)好賣。
但多數(shù)受訪者仍然認(rèn)為，目前樓市基本面未有改變，市場逆轉(zhuǎn)仍待時(shí)機(jī)。“樓市近年來是政策主導(dǎo)的市場。這幾輪政策松綁都在短時(shí)間內(nèi)釋放了一波購買力，這些購買力是本來就在觀望的客戶被推入市，但是二手市場的價(jià)格還未穩(wěn)定，整體的大環(huán)境也還在盤整，不是剛需客戶入市的欲望仍然很低。”
市場的回暖有一個(gè)傳導(dǎo)的過程，如果有政策的加持，樓市有望受到刺激，“金三銀四”就將值得期待。
深圳中原研究中心認(rèn)為，從目前數(shù)據(jù)看，二手市場成交已經(jīng)慢慢活躍起來，隨著開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，新房成交的活躍也將進(jìn)一步帶動(dòng)二手市場。“近期政策面?zhèn)髀劜簧伲灿兄谔嵴袷袌鲱A(yù)期，帶動(dòng)市場氣氛。進(jìn)入3月，成交將進(jìn)一步提升，金三銀四值得期待。”
