21世紀經(jīng)濟報道記者 張偉澤 實習生 梁秋夢 香港報道

“今年2月（內(nèi)地）二手房交易復蘇，一線城市的庫存周轉(zhuǎn)月份降至平均水平以下，土地拍賣溢價上升以及二手房掛牌量趨于穩(wěn)定。這與2014-2015年周期拐點的跡象相似。”近日，瑞銀投資銀行亞太及大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻對內(nèi)地房地產(chǎn)市場做了最新分析。

他認為，在歷經(jīng)長達四年的下行周期后，房地產(chǎn)市場迎來了多維度的復蘇信號，這些企穩(wěn)信號與2014 - 2015年周期拐點的跡象極為相似。

企穩(wěn)信號頻現(xiàn)

從二手房數(shù)據(jù)來看，北京、上海、深圳、成都等城市的二手房成交量同比大幅增長約30%。林鎮(zhèn)鴻指出，隨著土地供給端經(jīng)過四五年的調(diào)整，土地成交和新開工面積大幅下調(diào)，新房庫存和供給在核心城市減少，二手房市場需求得到釋放。

同時，一線城市的庫存周轉(zhuǎn)月份降至平均水平以下。自2021年開始，新開工面積遠低于商品銷售面積，庫存絕對值不斷下降。到今年，庫存去化周期逐漸優(yōu)化，這意味著市場的庫存壓力得到有效緩解，開發(fā)商的銷售壓力減小，市場的供需關系正趨于平衡。

土拍市場也呈現(xiàn)出溢價率上升的積極趨勢。2024年年中放松限價措施后，土地市場的活力被重新激發(fā)。從300城土地成交金額數(shù)據(jù)來看，2025年頭兩個月土地成交金額同比增加39%，雖然面積持平，但開發(fā)商更積極地在大城市拿地，像上海、深圳、杭州等城市的土地溢價率從2024年7月到2025年2月明顯增加。

二手房掛牌量趨于穩(wěn)定同樣是一個重要信號。此前二手房掛牌量持續(xù)增加，對新房市場造成沖擊。但從2024年9月26日以后，房價預期改變，一線城市從10月開始二手掛牌出現(xiàn)環(huán)比和同比下跌。這一變化使得二手房市場競爭格局更加穩(wěn)定，為新房市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。

不過，林鎮(zhèn)鴻也提到，二線城市目前仍在去庫存階段，預料需待第四季庫存才能處于較低水平，這也表明不同城市的市場復蘇節(jié)奏存在差異。

銷售預期上調(diào)

基于市場的積極變化，瑞銀對房地產(chǎn)市場的未來表現(xiàn)也持有樂觀態(tài)度。瑞銀上調(diào)2025 - 2026年房地產(chǎn)銷售樓面面積預測7%-13% ，新開工面積預期提高6% - 12%，并且將2025 - 2026年新房銷售套數(shù)預測上調(diào)7%-16%，二手房銷售套數(shù)預測上調(diào)7%-10%。這一系列上調(diào)反映了市場需求的增長和開發(fā)商供應策略的調(diào)整。隨著市場的企穩(wěn)，購房者的信心逐漸恢復，對房屋的需求也在增加。

同時，瑞銀目前預計全國房價將于2026年初企穩(wěn)，較之前預期的2026年年中有所提前。房價的企穩(wěn)對于整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定至關重要，它將帶動市場交易的活躍，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

林鎮(zhèn)鴻認為，目前開發(fā)商更有動力提高產(chǎn)品質(zhì)量，增加與周邊二手房的差異度。住建部在此前提出新房層高高于3米，同時對容積率、得房率等指標也進行了調(diào)整，拉開了新房與二手房的差異。這不僅有助于提高新房的去化率，讓開發(fā)商獲得產(chǎn)品溢價，也能滿足消費者對高品質(zhì)住房的需求，推動房地產(chǎn)市場向更高質(zhì)量的方向發(fā)展。