李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

3月28日，杭州市區(qū)今年第六批住宅用地出讓，其中西湖區(qū)蔣村文新地塊經(jīng)過102輪競價后，由建發(fā)旗下公司競得，成交樓面價達(dá)8.8萬元/平方米，溢價率為115.39%，打破了3月25日濱江區(qū)地塊拍出的樓面地價7.74萬元/平方米，溢價率69.86%的水平。杭州“單價地王”再次被突破，這也是杭州全面取消新房限價后，不到半年時間第4次刷新最高單價。截至3月28日，今年杭州已有8宗涉宅地塊溢價率超過50%，溢價率超過20%的地塊有21宗。

注意的是，這只是近期全國高價地或“地王潮”的一個縮影。去年12月以來，一線城市以及杭州、成都、鄭州、天津等城市都出現(xiàn)了高溢價率、高單價的宅地，甚至是“地王”。根據(jù)CRIC監(jiān)測的數(shù)據(jù)，1月份30個重點城市新出讓住宅用地的平均溢價率達(dá)到8.7%；2月份春節(jié)后截止到3月23日，周度出讓用地的平均溢價率升至14.7%，且已連續(xù)5周都在10%以上。

這一輪“高價地”或“地王潮”現(xiàn)象的產(chǎn)生，直接原因就是，近年來房子的居住屬性不斷被夯實，更加關(guān)注“居住體驗”（而非資產(chǎn)價格）的改善型需求爆發(fā)式增長，各個城市改善型新房項目消化較快，特別是熱點城市中心、次中心區(qū)域，新推盤項目去化周期普遍在10個月以下，開發(fā)商需要“補庫存”而增加土地儲備，有的開發(fā)商基于新的產(chǎn)品戰(zhàn)略而調(diào)整拿地。

特別是，此前20多年的樓市調(diào)控過程中，為了抑制房價、增加房源供給，熱點城市對土地供應(yīng)的限制頗多。比如，一些城市限制新房價格或漲幅、要求配建或自持物業(yè)、規(guī)定“90/70”戶型限制（單個項目70%的房源要建設(shè)90平方米以下的住宅），導(dǎo)致熱點城市居住品質(zhì)高的改善型產(chǎn)品供給少。當(dāng)前，住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，但供“改善”一族可挑選的房源有限。

因此，凡是戶型設(shè)計好、配套完善、功能齊全、密度適中的“好房子”項目，都能獲得市場的青睞而實現(xiàn)溢價出售。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年1月30城新盤項目平均去化率為46%，環(huán)比上漲4個百分點，同比上漲18個百分點，基本都是該類項目。同時，少量明星項目的銷售貢獻度明顯上升，比如去年一線城市及成都、杭州合計誕生17個超過80億元的銷售項目。

由此，地方政府的供地政策開始調(diào)整。一方面，在改善型需求集中的中心區(qū)積極儲備地塊；另一方面，將本地優(yōu)質(zhì)區(qū)域壓箱底的一些好地塊拿出來，吸引頭部開發(fā)商拿地和打造明星項目。同時，各個省市發(fā)布新的規(guī)范，重塑新房產(chǎn)品設(shè)計方式，包括放寬陽臺、停車位、公共空間計入容積率等規(guī)則，支持建設(shè)新一代住宅產(chǎn)品，提升項目開發(fā)品質(zhì)，助力好房子建設(shè)。

在地方政府供地轉(zhuǎn)向“提質(zhì)縮量”的同時，在開發(fā)商層面，單盤貢獻度上升也產(chǎn)生了示范效應(yīng)。比如，2024年中海地產(chǎn)在上海、深圳的三個新盤就貢獻了近560億元的銷售業(yè)績，這極大地促進了開發(fā)商經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)型，即集中精力打造“好產(chǎn)品”，提高業(yè)績的確定性。這也提振了開發(fā)商信心，特別是專注于精品項目開發(fā)的央國企開發(fā)商以及像濱江、綠城、龍湖等民企。

盡管高價地的出現(xiàn)對區(qū)域房價有拉動，但這是改善型需求主導(dǎo)增量供給時代下的必然結(jié)果，也是實現(xiàn)“美好人居”的一個彰顯。房地產(chǎn)市場化已經(jīng)過去了20多年，存量房的規(guī)模足夠大了，行業(yè)和市場都有從規(guī)模化到品質(zhì)化轉(zhuǎn)型的訴求，或高質(zhì)量發(fā)展的訴求。另一方面，改革開放40多年，各個消費領(lǐng)域都出現(xiàn)了好產(chǎn)品，唯獨居住領(lǐng)域因受限制而缺少精品項目。

因此，這些高價地的出現(xiàn)，迎合了市場對產(chǎn)品需求升級的需要。同時，這類產(chǎn)品在戶型設(shè)計（比如大陽臺、露臺）、功能配置（會所服務(wù)、兒童活動空間）、景觀綠化、新型材料采用（綠色、節(jié)能）等方面的突破，激發(fā)了整個社會改善住房的意愿，也就是供給端驅(qū)動需求端。這對于促進“賣一買一”的置換型需求，促進商品房良性循環(huán)，進而實現(xiàn)止跌回穩(wěn)有積極意義。

另外，從地價和房價的比對來看，近期未出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，即開發(fā)商基于漲價預(yù)期而溢價拿地。相反，所有高價地的樓面地價都比周邊的同品質(zhì)房源售價要低，顯示開發(fā)商基于居民需求和市場潛力而做出對地價的判斷。因此，這種定價策略對于促進換房和改善是有幫助的。進一步而言，在剛需主要轉(zhuǎn)向普通新房和二手房的情況下，整個市場的供給結(jié)構(gòu)也更加健康。